Marcos Jr. erleichtert ausländische Direktinvestitionen auf den Philippinen

[Falconwing]

Jetzt haben wir es doch getan. Fast angrenzend an die Subdivision in der unser Haus steht und von der SD aus erreichbar gibts ein grosses Areal, das ein Developer in Lots von 60 und 120 qm aufteilt, das Gelände erschließt, aber selbst keine Häuser dort baut, also nur die Lots. Schon letztes Jahr waren dort alle Lots reserviert. Nun sind wohl einige Käufer abgesprungen und ganz wenige 60 qm Lots wieder verfügbar. Die üblichen Konditionen, 30% DP, zahlbar in 6 Monaten, der Rest in monatlichen Raten über 4 Jahren danach turnover. Alles ohne interest. Die Raten können wir aus dem monatlichen Einkommen bestreiten, der Betrag insgesamt ist überschaubar, also why not. Wir werden das Grundstück sicher nicht selbst bebauen, tauschen nur weiche Euros in harte Erde und setzen auf zukünftige Wertsteigerung. Vielleicht verkaufen wir’s schon 5,6 Jahren oder es bildet den Grundstock für die Finanzierung der Ausbildung unserer Enkelin in 15-20 Jahren….

Neue, unschöne Entwicklung in unserem Projekt: Bei einem Gespräch mit verschiedenen Käufern und unserem Agent hat der Developer bekanntgegeben, dass er das Projekt nicht weiter verfolgen kann. Der Grund ist mir noch nicht so ganz klar, es gibt widersprüchliche Darstellungen. Entweder war das Grundstück noch nicht in seinem Eigentum (Agent hatte den Title aber angeblich geprüft) oder Municipality hat irgendwelche Genehmigungen nicht erteilt (Umwidmung von landwirtschaftlichen zu Bauland?). Angebot des Developers ist jetzt ein anderes Grundstück aus einem anderen Projekt zu bekommen, aber weit weg von Antipolo, wir wissen also nicht, wie der Grundstückwert und die mögliche Wertentwicklung ist. Oder Rückzahlung des bisher gezahlten Kaufpreises, aber nicht auf einmal, sondern Installement über einen längeren Zeitraum gestaffelt. Man hätte ja schon so viel ins Projekt investiert bla bla bla. 

Wir haben mit dem Verkäufer einen notariellen Vertrag in dem er sich als Owner bezeichnet. In D würde ich den jetzt auf Vertragserfüllung und ggfls. Schadenersatz verklagen, bei fehlendem Eigentum am Grundstück noch wegen Betrug. Funktioniert so auf den Ph natürlich nicht. Habe meine Frau scherzhaft gefragt, was mich denn zwei Gunman auf Motorrädern kosten. Fand sie nicht lustig. Wir sind uns noch unschlüssig, was wir machen. Das Lot am anderen Ort wäre mit unseren bisherigen Zahlungen bereits bezahlt und wir könnten den Title beantragen ( den als Kompensation gefälligst der Developer bezahlt). Bei der Rückzahlung haben wir das Risiko, dass der Developer irgendwann endgültig die Grätsche macht und wir das Geld komplett verlieren. Was würdet ihr tun?

[Berni]

Wo ist denn das andere Grundstück?

[Falconwing]

In Jala Jala, Rizal, 1,5 Autostunden von Antipolo. Es müsste dann noch geprüft werden, ob hier ein Title und die erforderlichen Genehmigungen als Bauland vorliegen.

[Berni]

Jala Jala ist ja nicht gerade eine bevorzugte Gegend, auf der anderen Seite könnte es aber durchaus passieren das der Developer zahlungsunfähig wird, ist ja auch den Philippinen keine Seltenheit. Dann lieber den Spatz in der Hand wie die Taube auf dem Dach, ich würde das Grundstück in Jala Jala nehmen und es später versuchen zu verkaufen. Den Title überprüfen, ich kann mir vorstellen das in Jala Jala viele Grundstücke kein Title haben.

[Falconwing]

Mal ein kurzes Zwischenfazit für die, die es interessiert: wir haben uns gegen das Grundstück in Jala Jala und für die komplette Rückzahlung entschieden und diese beim Verkäufer eingefordert. Parallel haben sich ca. 50 Käufer zusammengetan und gemeinsam eine Beschwerde beim NBI eingereicht. Es hat mehrere Gespräche gegeben, der Verkäufer hat wohl dargelegt, dass er vom früheren Eigentümer des Grundstückes nach Kaufpreiszahlung an diesen selbst betrogen wurde und mit diesem im Rechtsstreit liegt. Er ist bereit, den Kaufpreis zurückzuzahlen, kann dies aber nur monatlich ratenweise, für uns z.B. auf 4 Jahre gestreckt, leider ohne Zinsen. Anfang März soll es unter Aufsicht des NBI eine schriftliche Vereinbarung und die erste Zahlung geben. Ich bin gespannt, ob das so funktioniert…

[Falconwing]

Tja, auf den Philippinen gehen die Uhren etwas langsamer: nach vielen langwierigen Verhandlungen konnte heute endlich das Compromise Agreement unterzeichnet werden und die vordatierten 48 Schecks wurden übergeben. Knackpunkt war, dass der Verkäufer bereits die Scheckübergabe als Zahlungserfüllung ansah und von uns eine Erklärung unterschrieben haben wollte, das wir auf alle weiteren Zivil- oder strafrechtlichen Schritte verzichten. Das haben wir nachdrücklich abgelehnt und der Verkäufer hat letztendlich darauf verzichtet. Sollten die Zahlungen über die vier Jahre problemlos erfolgen, kann er die Erklärung dann gern bekommen. Platzt ein Scheck, wird die Restsumme sofort verzinst fällig und wir können weiter rechtliche Schritte durchführen. Am Monatsende wird der erste Scheck eingelöst. Ich bin noch skeptisch, vier Jahre sind lang.

[Falconwing]

Wie erwartet, das Drama geht weiter: Der erste Scheck wurde eingelöst, beim zweiten wurde gebeten, mit der Vorlage zu warten, man gäbe das Signal, wenn es soweit wäre. Na gut. Danach wurde auf Emails nicht mehr reagiert. Jetzt, kurz vor Fälligkeit des 3. Schecks wird vom Developer auf einmal wieder das Grundstück in Hala Hala als Kompensation angeboten (wenn das so toll ist, warum verkauft er es nicht selbst und bedient mit dem Erlös seine Verbindlichkeiten?). Wir haben den Emailverkehr jetzt an unsere Kontaktperson beim NBI weitergeleitet und denen mitgeteilt, das der Vertrag nicht eingehalten wird. Dem Developer werden wir mitteilen, dass wir die beiden Schecks am 31. bei der Bank einreichen werden und er gefälligst für Deckung sorgen soll. Platzen die Schecks haben wir einen Grund, das Compromiose Agreement zu kündigen, die Summe komplett und ab diesem Zeitpunkt verzinst fällig zu stellen. Wenn ich es richtig verstanden habe, kann ein geplatzter Scheck dem Aussteller richtig Ärger machen.

[Falconwing]

Kurz vor Ende unseres Uraubs gibt es hier aktuelle Neuigkeiten: wir haben den persönlichen Aufenthalt für eine Reihe von Gesprächen genutzt, mit einem Rechtsanwalt zu den Erfolgsaussichten unsere Forderung im Klageweg durchzusetzen und am Ende Geld zu sehen. Ergebnis: Vergiss es. Über persönliche Kontakte des Schwiegervaters meiner Frau, der in Jala Jala aufgewachsen ist konnten wir Gespräche mit dem Bürgermeister und anderen Leuten aus der Municipality führen um die Angaben des Developers zu den Grundstücken zu verifizieren. Hier liegen tatsächlich Title vor und die Grundstücke befinden sich im Eigentum des Developers. Auch hat er ein Permit zum Verkauf der Grundstücke. Am Ende noch Gespräche mit dem Developer über einen Grundstückstausch und eine Kompensation. Für einen 1:1 Tausch gegen ein 120 qm Grundstück in Jala Jala fehlen an den geleisteten Zahlungen noch 24k PHP. Ich war und bin nicht bereit, noch einen Peso zu bezahlen. Auf diesen Betrag verzichtet jetzt der Developer als Kompensation. Wir werden in Kürze den Deed of Sale unterzeichnen und anschließend die Umschreibung des Title in die Wege leiten. Dauert dann wahrscheinlich auch wieder 4 Jahre. Egal, das war jetzt eine schwere Geburt, die mich am Ende innerlich ein gutes Stück von den Philippinen entfernt hat und nicht nur dazu führt, keine Investitionen mehr zu tätigen sondern eine ziemlich lange Zeit nicht mehr hierher zu reisen.

[Hardinero]

Diese oder ähnliche Erfahrungen haben leider viele machen müssen. Hört man sich im Bekanntenkreis um, so haben wohl fast alle (auch ich) ihr Lehrgeld dort bezahlt.

Ein Gerichtsverfahren würde ich auf den Philippinen auch nie anstoßen. Ein Bekannter klagt schon viele Jahre um eine Immobilie (Erbschaft) und es ist kein Ende abzusehen. Das zermürbt, zumal man nicht jünger wird. Die gesetzlichen Mühlen arbeiten dort sehr kompliziert und langsam, mit ungewissem Ausgang. 

Immerhin ist es Dir gelungen, noch eine Option zu ergreifen, um den Schaden in Grenzen zu halten.   

Wir drücken die Daumen!